전세 만기 2개월 전 필수! 보증금 지키는 체크리스트(현직 변호사 조언)

최근 전세 사기나 역전세난 때문에 불안해하시는 분들이 정말 많더라고요. "설마 집주인이 돈을 안 주겠어?" 하다가 만기 당일에 낭패를 보게 됩니다. 그런 일을 방지하기 위해, 현직 변호사가 강조하는 전세 만기 시 필수 체크리스트를 지금 바로 확인해 보세요!

1. 만기 2개월 전, '해지 통보'는 생존입니다

전세 계약을 끝내고 싶다면 가장 먼저 해야 할 일! 바로 '계약 종료 2개월 전'까지 집주인에게 명확하게 나간다는 의사를 전달하는 거예요.

"아직 시간 많으니까 나중에 말하지 뭐" 하다가 2개월 기한을 놓치면 법적으로 묵시적 갱신(집주인과 세입자 모두 아무 말 없이 계약이 자동으로 연장되는 것)이 되어버리거든요. 이렇게 되면 나중에 나가고 싶어도 3개월을 더 기다려야 할 수 있어요.

【 법적 근거 】 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 해야 합니다. 이를 어기면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

2. 말로만 하지 마세요, '증거'가 전부입니다

"집주인이랑 전화로 얘기 끝냈는데요?" 와, 정말 위험한 생각이에요! 나중에 집주인이 "나는 그런 말 들은 적 없다"라고 잡아떼면 증명하기가 정말 어렵거든요.

반드시 문자 메시지, 카톡, 혹은 내용증명으로 기록을 남겨야 합니다. 특히 집주인이 메시지를 읽었는지 확인하는 게 핵심이에요. 전화 통화를 했다면 녹음을 꼭 해두시는 걸 권장해요. 경험상, 증거 하나가 소송의 승패를 가르기도 하거든요.

⚠ 【 관련 판례 】

대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다35616 판결에 따르면, 계약 해지의 의사표시는 상대방에게 도달했을 때 효력이 발생합니다. 즉, 단순히 내가 보낸 것뿐만 아니라 집주인이 그 내용을 확인했다는 사실이 객관적으로 증명되어야 안전합니다.

📝 내용증명(內容證明)이란? 우체국을 통해 '누가, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지' 공식적으로 증명하는 제도예요.

3. 돈 안 주는데 이사 간다? '임차권등기' 필수!

만기 당일이 되었는데 집주인이 "다음 세입자 들어와야 돈 준다"며 배짱을 부린다면? 절대 그냥 이사 가시면 안 됩니다! 짐을 빼는 순간 여러분의 소중한 대항력(집이 경매에 넘어가도 내 돈을 먼저 받을 권리)이 사라지거든요.

이럴 때 필요한 게 바로 임차권등기명령입니다. 법원에 "나 이 집에서 살 권리가 아직 있어!"라고 등기부등본에 도장을 꽉 찍어 놓는 거죠.

【 법적 근거 】 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)에 따르면 임대차가 끝난 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

📝 대항력(對抗力)이란? 이미 확보한 임차권을 제3자(새로운 집주인 등)에게도 주장할 수 있는 힘이에요.

4. '전출'과 '반납'의 순서, 정말 중요합니다

많은 분이 실수하는 게 보증금을 받기도 전에 비밀번호를 알려주거나 열쇠를 넘겨주는 거예요. 이건 정말 조심해야 해요! 법적으로 보증금 반환과 집 비워주기는 동시이행 관계거든요. 즉, "돈 입금되는 거 확인하고 도어락 비번 알려준다"는 자세가 필요합니다. 만약 돈을 일부만 받았다면? 나머지 돈을 다 받을 때까지 짐을 다 빼지 말고 점유(집을 지키는 것)를 유지하는 것이 가장 현실적인 방법이에요.

⚠ 【 관련 판례 】

대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다38361 판결에 따르면, 임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 서로 동시에 이루어져야 합니다. 어느 한쪽이 의무를 다하지 않으면 상대방도 거절할 권리가 생깁니다.

📝 동시이행(同時履行)이란? 주고받는 것을 동시에 해야 한다는 뜻으로, 한쪽이 안 주면 나도 안 줄 권리가 있다는 법적 원칙이에요.

✅ 마지막 체크리스트 (자무리 점검)

🔺2개월 전 해지 통보 완료? (카톡/문자 캡처 필수)

🔺등기부등본 재확인? (만기 직전 근저당 설정 여부 확인)

🔺임차권등기 준비? (보증금 미반환 시 즉시 신청)

🔺관리비/공과금 정산? (이사 당일 깔끔하게 마무리)

🧐자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 집주인이 문자를 읽고도 답장이 없으면 어떡하죠?

답장이 없어도 도달한 것으로 볼 수 있지만, 가장 확실한 건 내용증명을 보내는 거예요. 법적으로 "나는 충분히 알렸다"는 강력한 증거가 됩니다.

Q2:임차권등기 신청하고 바로 이사 가도 되나요?

안 됩니다! 법원 결정이 나고 등기부등본에 실제로 기재된 것을 확인한 후에 이사 가야 대항력이 유지됩니다. 보통 2주 정도 걸리니 여유를 두세요.

Q3: 보증금 중 일부만 못 받았는데 이럴 때도 임차권등기가 가능한가요?

네,당연히 가능합니다! 단돈 100만 원이라도 덜 받았다면 임차권등기 신청 대상이 됩니다. 전액을 다 받을 때까지 권리를 지키셔야 해요.

Q4: 변호사 상담은 언제 받는 게 가장 좋을까요?

만기 전인데 집주인이 대놓고 "돈 못 준다"고 하거나, 연락이 두절된 경우라면 즉시 상담을 받으세요. 내용증명 작성부터 단계별 대응 전략을 짜야 하거든요.

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