💡 전세사기 안 당하는 법, 선순위 보증금 확인과 마법의 특약 한 줄

여러분. 똑같은 건물에서 똑같은 집주인에게 전세 사기를 당했는데, 한 명은 피해자로 인정받고 다른 한 명은 탈락했다면 믿어지시나요? 😮

섬네일

이 엇갈린 운명을 가른 건 복잡한 법률 지식이 아니라, 우리가 무심코 넘긴 '종이 한 장' 속 아주 작은 숫자 때문이었거든요. 오늘 그 소름 돋는 차이와 함께 여러분의 돈을 지킬 확실한 방법을 알려드릴게요!

1. 요즘 전세 사기 트렌드? '대출'이 아니라 '사람'을 속입니다 👥

예전에는 등기부등본에 찍힌 은행 대출(근저당) 금액을 속이는 게 유행이었죠. 근데 요즘은 세입자들이 똑똑해져서 등기부는 다 보거든요. 그래서 사기꾼들이 수법을 바꿨습니다. 바로 '선순위 임차인' 정보를 속이는 거예요.

🚨 숫자로 보는 사기 시나리오

- 건물 시세: 8억 원 (대출 4억 원)

- 거짓 정보: 선순위 1명(1억) → "경매 넘어가도 3억 남으니 안전해요!"

- 진실: 선순위 5명(5억) → 경매 시 은행이 4억 가져가면 남는 건 4억뿐.

선순위 5명이 나눠 갖기에도 모자라 당신의 보증금은 0원이 됩니다.

"이 건물에 먼저 들어온 사람은 1명 뿐이고 보증금도 얼마 안 돼요~"라는 중개인의 말을 믿으셨나요?

나보다 먼저 보증금을 가져갈 사람이 몇 명인지, 그 총액이 얼마 인지를 숨기는 것. 이게 바로 요즘 사기의 핵심이에요.

2. 당신의 운명을 가를 결정적 서류: '중개대상물 확인·설명서' 📄

전세 사기 고소를 하려 해도 증거가 없어 발을 동동 구르는 분들이 많아요. 그때 변호사가 가장 먼저 찾는 서류가 바로 '중개대상물 확인·설명서'입니다. 계약서 뒤에 붙어있는 그 여러 장짜리 서류 말이에요.

여기서 우리가 눈을 크게 뜨고 찾아야 할 칸은 딱 하나입니다.

실제 권리관계 또는 공시 되지 않은 물건의 권리 사항

구분	피해자 인정 X	피해자 인정 O
구두 설명	"선순위 1억"	(암묵적 동의 또는 유사)
서류 기재 금액	"5억"	"1억" (거짓)
법적 판단	진실을 고지받은 것으로 간주	명백한 기망 행위의 증거
결론	피해자 인정 불가	피해자 인정 가능

중개인이 말로만 "안전하다"고 하는 건 아무 소용 없어요. 이 서류 칸에 적힌 숫자가 진실인지 반드시 확인해야 합니다.

잠깐! 기망행위란? 펼쳐보기 🔻

허위 사실을 말하거나 진실을 은폐하여 상대방을 착오에 빠뜨리는 행위입니다.

3. 사기꾼을 꼼짝 못 하게 할 '2대 필살기' 서류 ⚔

"계약 전에는 다른 세입자 정보를 못 본다는데 어떡하죠?" 맞아요, 개인정보 때문이죠. 하지만 방법이 있습니다. 계약 당일, 집주인에게 직접 떼어 오라고 당당히 요구하세요!

📊 교차 검증 필수 서류 리스트

서류 명칭	확인 내용	체크 포인트
전입세대 열람원	해당 주소에 전입된 총 가구 수	중개인이 말한 인원수와 일치하는가?
확정일자 부여 현황	각 임차인의 실제 보증금 및 날짜	보증금 총액이 설명서와 일치하는가?

이 두 서류는 대법원 등기소나 주민센터에서 발급 가능합니다.

만약 중개인이 "아이~ 뭘 그런 것까지 떼려고 그래요?"라며 거부한다? 그건 도망가라는 신호(Signal)입니다. 떳떳한 임대인은 거부할 이유가 전혀 없거든요.

4. 마지막 생존 줄, 계약서 '특약사항'에 이 한 줄을 박으세요! ✍

서류를 다 확인했어도 불안하시죠? 그럴 땐 계약서 특약란에 강력한 한 방을 남겨야 합니다. 상대가 사기꾼이라면 이 문구를 보고 뜨끔해서 계약을 안 하려고 할 거예요.

🎁 내 보증금 지키는 마법의 특약

"선순위 보증금 총액이 [중개인이 고지한 금액]원을 초과하는 것이 확인될 경우, 본 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 계약금 반환 및 손해배상 책임을 진다."

이 한 줄이 있으면 나중에 정보가 다르다는 걸 알게 됐을 때, 법적으로 아주 유리하게 계약을 취소하고 빠져나올 수 있는 명분이 됩니다. "에이, 이런 걸 어떻게 써달라 그래요..."라고 하지 마세요. 여러분의 전 재산이 걸린 문제입니다!

마무리하며 🎯

전세 사기, 알면 막을 수 있고 모르면 당할 수밖에 없습니다. 오늘 내용을 딱 세 줄로 요약하면요!

중개대상물 확인·설명서의 '실제 권리관계' 칸을 독하게 확인하자!
전입세대 열람원과 확정일자 부여 현황으로 실시간 교차 검증하자!
거절하면 도망가고, 수락하면 특약을 꼭 넣자!

여러분의 소중한 보증금은 누가 대신 지켜주지 않아요. 지금 전세 살고 계신 분들도 오늘 당장 서류를 꺼내서 그 '한 줄'이 어떻게 적혀 있는지 확인해 보시는 건 어떨까요?

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 부동산 중개인이 "집주인이 서류 떼기 싫어한다"고 하면 어떡하죠?

그게 바로 '레드 플래그(위험 신호)'예요! 떳떳한 집주인이라면 세입자에게 신뢰를 주기 위해 당연히 보여줘야 할 정보거든요. "서류 안 주시면 계약 못 합니다"라고 단호하게 말씀하셔야 합니다. 거기서 망설인다면 그 집은 그냥 포기하는 게 상책이에요.

Q2:계약서 다 쓰고 잔금까지 치렀는데 이제 와서 확인해도 될까요?

그럼요! 지금이라도 당장 확인해야 합니다. 만약 서류상 고지받은 내용과 실제 선순위 보증금이 다르다면, 나중에 문제가 생겼을 때 '기망에 의한 계약'으로 소송을 제기하거나 피해자 인정을 받는 데 결정적인 증거가 될 수 있거든요.

Q3: 확정일자 부여 현황은 세입자 본인이 뗄 수 없나요?

계약 전에는 집주인의 동의가 있어야 하지만, 계약서를 작성한 이후에는 임차인 본인이 계약서를 지참하고 주민센터에 가면 직접 발급받을 수 있어요! 계약 직후에 꼭 가서 내가 들은 내용과 맞는지 확인해 보세요.

Q4: 빌라나 오피스텔 말고 아파트 전세도 똑같이 확인해야 하나요?

아파트는 보통 개별 등기가 되어 있어서 선순위 임차인 문제가 적긴 하지만, 다가구 주택 성격이 있는 통건물 오피스텔이나 빌라는 무조건 확인해야 합니다. 아파트라도 혹시 모를 미납 국세 등이 있을 수 있으니 서류 확인은 언제나 다다익선입니다!

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