"내 집에 가압류가 들어왔는데, 이거 이제 아예 못 파는 건가요?" 혹은 "가압류만 걸어두면 돈은 무조건 제가 1순위로 받는 거죠?" 이렇게 생각하시는 분들이 많으신데요. 결론부터 말씀드리면, 둘 다 틀렸습니다!
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| 섬네일 |
오늘 제가 가압류와 가처분에 대해 여러분이 가장 많이 착각하시는 4가지 진실을 시원하게 정리해 드릴게요.
가압류·가처분 걸리면 그 집은 못 파는 거 아닌가요? 💡
가장 많은 분이 하시는 오해예요. "내 집에 빨간 줄(가압류) 그어졌으니 이제 매매는 끝났다"라고 생각하시죠? 하지만 법적으로 매매나 증여, 소유권 이전등기 자체는 가능합니다. 그런데 왜 다들 못 판다고 할까요?
바로 '상대적 무효'라는 무시무시한 개념 때문입니다. 쉽게 말해, 매수인과 매도인 사이의 거래는 유효하지만, 가압류를 건 채권자에게는 "나 이 거래 인정 못 해!"라고 할 수 있는 권리가 있다는 뜻이죠.
⚠ 가압류·가처분 부동산 매수 시나리오
1. 가압류된 집을 샀습니다. (소유권 이전 완료)
2. 채권자가 소송에서 이겨 경매를 진행합니다.
3. 내 집이 경매로 날아갑니다. (매수자는 집을 잃음)
*집을 지키려면 채권자에게 돈을 대신 갚아줘야 합니다.
결국 "살 수는 있지만, 언제든 뺏길 수 있는 시한폭탄을 안는 것"과 같아요. 가처분도 마찬가지로 나중에 가처분권자가 소송에서 이기면 내 등기는 말소될 위험이 크답니다.
잠깐! 용어 설명 펼쳐보기 🔻
상대적 무효: 당사자끼리는 유효하지만, 특정 제3자(채권자)에게는 그 효력을 주장할 수 없는 상태를 말해요..
가압류 먼저 걸면 돈도 먼저 받는 거 아닌가요?
이건 채권자분들이 정말 많이 착각하시는 포인트예요. "내가 1등으로 가압류 걸었으니, 경매 넘어가면 내가 1순위지?"라고 생각하시거든요. 하지만 안타깝게도 가압류에는 우선변제권이 없습니다.
가압류는 '자리 맡기기'가 아니라, 단순히 채무자가 재산을 빼돌리지 못하게 '잠시 묶어두는 장치'일 뿐이에요. 실제 돈을 배당 받을 때는 다른 일반 채권자들과 똑같은 줄에 서서 금액 비율대로 나눠 받는 '안분배당'을 하게 됩니다.
심지어 가압류 뒤에 설정된 저당권자보다 밀리지 않을 뿐이지, 동순위로 배당받게 된다는 사실! 꼭 기억하세요. 가압류는 돈 받을 순서를 정하는 게 아니라, 재산 도망 못 가게 묶어두는 것이 핵심입니다.
“피자 나눠 먹기”로 이해하는 안분배당
가압류는 재산을 붙잡아 두는 표시이지, 먼저 잡았다고 우선권을 주는 제도가 아닙니다. 실제 배당 시에는 빌려준 금액의 비율대로 공평하게 나눕니다.
예시 설정
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A
가압류 · 10만 원을 빌려줌
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B
가압류 · 10만 원을 빌려줌
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C
저당권(은행) · 20만 원을 빌려줌
오해와 진실
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오해
A가 먼저 가압류했으니 피자 전부를 가져간다?
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진실
가압류는 테이프 붙이기가 목적 — 배당 시에는 금액 비율로 나눕니다.
실제 배당 비율 시각화
총 채권 40만 원(A 10 + B 10 + C 20) 중 남은 재산이 10만 원일 때의 안분배당 결과입니다.
핵심만 기억하세요
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포인트
가압류는 ‘찜’이 아니라 도망 못 가게 고정시키는 표시입니다.
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포인트
가압류끼리는 선후보다 금액이 더 중요합니다.
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포인트
저당권자는 가압류와 어깨를 나란히하며 배당에 참여합니다.
주의사항
가압류는 준비 운동일 뿐입니다. 진짜 승부는 본안소송에서 판결을 받아 확정 채권을 만드는 일입니다.
가압류 이후 배당 방법 더 알아보기 터치하여 펼치기
근저당권이 사후 설정된 경우에도, 배당에서는 각 채권의 우선순위와 유형에 따라 금액이 안분됩니다. 사례 영상을 통해 실제 배당 흐름을 직관적으로 확인하세요.
사례 영상 보기가압류 걸리면 채무자는 그냥 끝인가요? ⚡
채권자 입장에서는 가압류가 '필살기'처럼 느껴지겠지만, 채무자에게도 방어권은 있습니다. 가장 대표적인 게 바로 '가압류 해방공탁'이에요.
"내 재산 묶이는 건 싫으니, 대신 법원이 정한 돈을 맡길게!"라고 하는 거죠. 이렇게 하면 부동산에 걸린 가압류는 풀리고, 가압류의 효력은 부동산이 아닌 '공탁금'으로 옮겨갑니다.
해방공탁: 돈을 맡기고 부동산 가압류를 해제함.
가압류 취소 신청: 금액이 너무 과도하거나 중복일 경우 다툴 수 있음.
본안소송 독촉: 채권자에게 "빨리 소송해!"라고 요구하여 압박함.
실무적으로 가압류 해방공탁이 걸리면 채권자 입장에서도 나쁠 건 없어요. 나중에 소송에서 이기면 복잡한 경매 절차 없이 그 공탁금을 바로 수령하면 되니까요. 하지만 '가압류 하나로 상대 숨통을 완전히 끊었다'고 자만하면 안 된다는 점, 명심하시죠!
가압류·가처분만 해두면 이제 소송은 끝? 🔥
"휴, 가압류 해놨으니 이제 안심이다!"라며 발 뻗고 주무시려는 분들, 큰일 납니다. 가압류와 가처분은 어디까지나 '임시 조치'인 보전처분일 뿐이에요. 실제 내가 돈을 받을 권리가 있는지, 소유권이 누구에게 있는지는 확정된 게 하나도 없습니다.
반드시 해야 하는 건 바로 '본안소송'입니다. 만약 가압류만 해놓고 아무것도 안 한다면?
🎁 법률 꿀팁: 3년의 법칙
- 3년의 시효: 가압류 후 3년 동안 본안소송을 안 하면?
- 채무자가 가압류 취소 신청을 할 수 있습니다.
- 이미 취소된 가압류는 나중에 소송을 걸어도 살릴 수 없어요!
마무리하며
오늘 가압류와 가처분에 대한 4가지 핵심 진실을 알아봤는데, 좀 정리가 되시나요?
"팔 수는 있지만 폭탄을 안는 것", "먼저 건다고 돈 먼저 받는 거 아님", "채무자도 빠져나갈 구멍은 있음", "본안소송 안 하면 취소됨" 이 4가지만 알고 있어도 여러분의 소중한 재산을 지키는 데 엄청난 도움이 될 거예요.
오늘 내용 한 줄 요약!
가압류·가처분은 끝이 아니라, 내 권리를 지키기 위한 가장 치열한 싸움의 시작입니다.
가압류, 가처분은 끝이 아니라 내 권리를 지키기 위한 가장 치열한 싸움의 시작! 😊
굉장히 위험합니다! 본문에서 말씀드린 대로 가압류 채권자가 소송에서 이겨 경매가 진행되면, 전세권보다 가압류가 앞설 경우 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어요. 웬만하면 피하시는 게 상책이고, 꼭 해야 한다면 가압류를 말소하는 조건으로 진행하셔야 해요.
아니요, 바로는 못 가져갑니다. 채권자가 본안소송(대여금 반환 등)을 제기해서 승소 판결문(확정판결)을 받아야만 그 공탁금에 대해 강제집행을 해서 찾아갈 수 있어요. 그때까지는 법원이 보관하게 됩니다.
네, 가능합니다. 가처분권자와 매수자가 서로 합의해서 가처분을 해제하거나, 가처분권자의 채무를 변제해 주는 조건으로 매수하는 방식이 실무에서 종종 쓰입니다. 다만 법률 전문가의 조력이 반드시 필요한 복잡한 과정이에요.
가장 정확한 방법은 해당 부동산의 '등기부등본(등기사항전부증명서)'을 떼어보는 거예요. '갑구'에 가압류나 가처분 내역이 기재되어 있으니, 거래 전 반드시 최신본으로 확인하시기 바랍니다!
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