"아니, 계약서 도장도 안 찍었는데 중개수수료를 달라고요?" 가계약금만 걸어두고 갑자기 못 하겠다고 파기했는데, 중개사님이 수수료를 청구하시더라고요. 이거 진짜 줘야 하는 걸까요? 그냥 넘어가자니 찜찜하고, 주자니 너무 억울하잖아요.
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| 섬네일 |
결론부터 말씀드리면, '상황에 따라 다르다'가 정답입니다. 하지만 대부분 '안 줘도 되는 경우'가 훨씬 많다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 법적 근거와 함께 내 돈 지키는 기준, 확실하게 정리해 드릴게요.
1. 중개비 달라는 근거, 도대체 뭔가요?
일단 중개사님이 돈 달라고 할 때 들이미는 법적 근거부터 알아야 우리가 대응을 하겠죠? 핵심은 바로 [공인중개사법 제32조]입니다.
공인중개사는 "유효한 계약이 성립된 경우"에 중개보수를 청구할 수 있습니다.단, 중개사의 고의나 과실로 계약이 깨졌다면 받을 수 없습니다. 공인중개사법 제32조 (중개보수)
법은 생각보다 심플합니다. "계약이 성립됐으면 돈 주고, 아니면 안 준다." 문제는 우리가 흔히 말하는 '가계약'을 계약 성립으로 볼 거냐, 아니냐는 거죠. 여기서부터 눈 크게 뜨고 보셔야 합니다.
2. 억울해도 수수료 '줘야 하는' 경우
많은 분들이 "계약서 안 썼으면 계약 아니지!"라고 생각하시는데, 법은 그렇게 단순하게 보지 않아요. 종이 계약서가 없어도 '실질적인 합의'가 있었다면 계약으로 봅니다.
만약 아래 내용들이 문자기록이나 통화 녹음으로 명확하게 남아 있다면? 이건 빼박 본 계약입니다.
✅ 보증금 및 월세 금액 확정
✅ 잔금 지급일 및 입주 날짜 합의
✅ 계약 기간 명시
✅ 특약 사항 (중요 조건) 합의
이 상태에서 단순히 임차인이 "마음이 바뀌었어요"라고 파기했다면? 중개사님은 할 일 다 하신 겁니다. 중개사의 잘못이 없으니 수수료 지급 의무가 생겨버리는 거죠.
"가계약이니까 괜찮겠지?" 하고 맘 놓고 있다가 큰코다치는 경우가 바로 이런 케이스입니다.
3. 돈 굳었다! 수수료 '안 줘도 되는' 3가지
자, 이제 우리에게 중요한 방어 논리입니다. 대부분의 가계약은 여기에 해당될 확률이 높아요.
⚖ 중개수수료 안 줘도 되는 3가지 경우
🚨 법적으로 인정되는 '정당한 면제 사유' 3가지를 알아두세요!
중개사가 우겨도 이 세 가지에 해당하면 당당하게 거절할 수 있습니다.
① 구체적 합의 없는 '찜' 하기 단계
계약 성립 X상황 예시: "이 집 마음에 드니까 다른 사람 보여주지 마세요" 하면서 돈만 일부 보낸 경우
법적 판단:
이런 멘트들이 오갔다면 계약이 성립하지 않은 거예요:
- 입주일 미정
- 월세 조정 중
- "세부 사항은 만나서 협의"
💡 결론:
계약이 없으니 당연히 중개수수료 줄 이유가 없습니다!
② 중개사의 잘못으로 깨진 경우
중개사 책임상황 예시: 중개사가 설명을 잘못했거나 중요 하자를 숨겨서 계약이 깨진 경우
법적 판단:
중개사의 과실로 인해 거래가 무산되었다면, 중개인은 계약 체결에 기여하지 못한 것이므로 보수를 청구할 수 없습니다.
💡 결론:
10원 한 장도 줄 필요 없습니다! 오히려 손해배상을 청구할 수 있어요.
③ 중개사가 '거들기만' 했을 때
결정적 기여 X상황 예시: 매물 연락처만 줬거나, 집 비밀번호만 알려주고 "보고 오세요" 한 경우
법적 판단 (대법원 판례):
중개사가 계약 체결에 '결정적인 기여'를 해야 보수를 인정합니다.
단순 소개 정도로는 청구권이 없어요!
💡 결론:
계약 조건 협상이나 교섭에 깊이 관여하지 않았다면 당당하게 거절하세요!
🎯 핵심 포인트 요약
중개사가 "연락처 줬으니 중개한 거다"라고 우겨도,
계약 조건 조율이나 교섭에 깊이 관여하지 않았다면
수수료 지급 의무는 없습니다!
📜 법적 기준 (상법 제100조)
중개인의 보수청구권이 발생하려면 유효한 계약이 성립해야 하며, 계약 체결에 필수적인 역할을 해야 합니다. 단순히 정보 제공만으로는 보수 청구권이 인정되지 않습니다.
💪 실전 대응 팁
거절 멘트: "저희는 계약이 체결되지 않았으므로 중개수수료 지급 의무가 없습니다."
증거 자료: 계약서 미체결 사실, 문자/카톡 내역, 입금 영수증 등을 보관해두세요!
4. 말보다 무서운 '문자 한 통'의 위력
실무에서 가장 중요한 건 결국 증거입니다. 결국 싸움은 '주고받은 문자 메시지'에서 결판나더라고요.
가계약금 보낼 때 중개사님이 보내준 문자, 꼼꼼히 다시 한번 보세요.
만약 문자에 "본 계약금의 일부로서... 위약금으로 하며..." 같은 구체적인 조항이 있고, 거기에 "네, 알겠습니다"라고 답장하셨다면? 이건 사실상 본계약 체결로 봅니다. 반대로, 그냥 계좌번호만 받고 돈만 띡 보냈다면 계약 성립 부정할 수 있는 여지가 훨씬 크고요.
그러니 앞으로 집 구하거나 내놓으실 때, 가계약금 보내기 전에 꼭 조건을 명확히 따져보셔야 합니다. 찜찜하면
"본 계약 작성 시 협의되지 않은 사항이 있으면 가계약금은 반환한다"
라는 특약을 문자로라도 꼭 남기세요. 이거 하나가 나중에 수십, 수백만 원을 아껴줍니다.
마무리
작성 정리하자면, 가계약 파기 시 중개수수료 문제는 "계약의 구체성"이 전부입니다.
📌금액, 날짜 등 중요 내용이 합의됐다면 → 수수료 줘야 함
📌단순히 자리만 맡아둔 상태라면 → 안 줘도 됨
📌중개사 과실이면 → 당연히 안 줌
오늘 알려드린 내용 바탕으로, 현재 내 상황이 어디에 해당하는지 문자 기록부터 차근차근 확인해보세요. 혹시 상황이 애매해서 판단이 안 서신다면 댓글로 상황 남겨주세요. 제가 아는 선에서 경험담 나눠드릴게요!
네, 만약 '계약이 성립된 것'으로 인정된다면, 실제 오고 간 가계약금이 아니라 본래 계약하려던 전체 보증금/매매가를 기준으로 법정 중개보수 요율이 적용됩니다. 그래서 가계약이 무서운 거예요.
원칙적으로 계약이 유효하게 성립되었다면, 중개사는 업무를 완성한 것이므로 임대인과 임차인 양쪽 모두에게 청구할 수 있습니다. 다만, 실무에서는 파기한 쪽(원인 제공자)이 물게 하거나 협의하는 경우가 많습니다.
법적으로 지급 의무가 없는 상황(계약 불성립)이라면 줄 필요는 없습니다. 다만, 중개사님이 물건 보여주고 노력한 부분이 미안하다면 도의적인 차원에서 소정의 '실비' 정도는 합의하에 줄 수도 있겠죠. 의무는 아닙니다.
이것도 계약 성립 여부에 따라 다릅니다. 중요 내용 합의 없이 돈만 갔다면 부당이득으로 반환받을 가능성이 높지만, 구체적 합의 후 단순 변심이라면 가계약금을 위약금으로 보고 포기해야 할 수 있습니다.
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